Σε επικίνδυνα μονοπάτια η κτηματαγορά

Βαθαίνει η κρίση.Tο απόθεμα των αδιάθετων ακίνητων σε όλη την Ελλάδα υπερβαίνει τις 150.000. Εάν υπολογιστεί και ο αριθμός των νέων οικοδομών, το σύνολο των προς πώληση κατοικιών ανέρχεται κοντά στις 200.000

Από τον Νεκτάριο Β. Νώτη

Πότε θα πέσουν οι τιμές; Το ερώτημα αυτό κυριαρχεί εδώ και χρόνια στη συντριπτική πλειοψηφία των υποψήφιων αγοραστών ακινήτων, που περιμένουν τις –ομολογουμένως υψηλές– τιμές των ακινήτων στη χώρα μας να υποχωρήσουν, για να προχωρήσουν και αυτοί με τη σειρά τους στην απόκτηση –συνήθως πρώτης– κατοικίας.

Έπρεπε να περάσουν χρόνια, η ελληνική οικονομία να εισέλθει στη σημερινή κρίση χρέους, για να δούμε τις τιμές να αρχίζουν, δειλά δειλά, να αποκλιμακώνονται. Αρκεί να σκεφτεί κανείς ότι ακόμα και το 2009, που η χρηματοπιστωτική κρίση βρισκόταν στο απόγειό της και οι τιμές του real estate βρίσκονταν σε ελεύθερη πτώση παγκοσμίως, στην Ελλάδα μειώθηκαν κατά μόλις 5% έως και 8%. Κι όλα αυτά, παρά το γεγονός ότι τη συγκεκριμένη χρονιά οι συναλλαγές στην αγορά υποχώρησαν σημαντικά, κατά 45%-48%, η ζήτηση μειώθηκε, η κρίση χτύπησε έντονα τα επαγγελματικά ακίνητα, ενώ αυξήθηκε κατακόρυφα η προσφορά νεόδμητων κατοικιών.

Υπό αυτές τις συνθήκες, το απόθεμα των αδιάθετων ακινήτων σε όλη την Ελλάδα υπερβαίνει τις 150 χιλιάδες και εάν υπολογιστεί ο (μικρός) αριθμός των νέων κατοικιών παραμένουν κοντά στο επίπεδο των 200 χιλιάδων.

Αντικειμενικές και επιτόκια

Ποιοι είναι, λοιπόν, οι παράγοντες, που κρίνουν την πορεία της αγοράς και –κατά συνέπεια– των τιμών; Καθοριστικό ρόλο παίζει το φορολογικό πλαίσιο. Γνωρίζοντας την ιδιαίτερη σχέση του Έλληνα με το ακίνητο, όλες οι κυβερνήσεις βλέπουν το συγκεκριμένο κλάδο ως βασική πηγή εσόδων για τα δημόσια ταμεία. Μετά τις φορολογικές παρεμβάσεις του τελευταίου νόμου, όλοι έχουν πλέον στραμμένο το βλέμμα τους στο ύψος της νέας αύξησης των αντικειμενικών αξιών, η οποία αναμένεται την επόμενη χρονιά. Η πρόθεση του οικονομικού επιτελείου να εξισώσει σταδιακά αντικειμενικές και αγοραίες αξίες θα επηρεάσει την πορεία των τελικών τιμών.

Επιπλέον, η πολιτική που θα ακολουθήσουν οι τράπεζες σε ό,τι αφορά το ύψος των επιτοκίων στα στεγαστικά δάνεια θα αποτελέσει βαρόμετρο τόσο για τη ζήτηση όσο και για τη συμπεριφορά όσων έχουν ήδη πάρει στεγαστικό δάνειο.

Το πάγωμα της οικοδομικής δραστηριότητας είναι δεδομένο και αποτυπώνεται στα επίσημα στατιστικά στοιχεία (-22% τον περασμένο Μάιο σε σχέση με τον αντίστοιχο μήνα του 2009). Μάλιστα, η πτώση της ζήτησης ξεπερνά σε πολλές περιοχές ακόμα και το 70%. Οι εναπομείναντες υποψήφιοι αγοραστές δείχνουν ήδη την τάση η οποία φαίνεται να διατηρείται –και να ενισχύεται– από την περυσινή χρονιά: στροφή σε παλιές κατοικίες, μικρής ή μεσαίας επιφάνειας (έως 80, το πολύ 100 τ.μ.) και σε περιοχές που βρίσκονται κοντά σε έργα υποδομής ή με εύκολη πρόσβαση σε μέσα μαζικής μεταφοράς, κυρίως σε σταθμούς Μετρό (για να περιορίσουν και το κόστος των μετακινήσεών τους).

Πάντως, οι ρυθμίσεις τύπου τακτοποίησης ημιυπαίθριων χώρων, καθώς και επιβολής φόρου στα αυθαίρετα επηρεάζουν τόσο τις τιμές, ειδικά στα παλιά ακίνητα, όσο και την συμπεριφορά των αγοραστών και –κατά συνέπεια– και των κατασκευαστών που θα κληθούν να προσαρμοστούν στα νέα δεδομένα και στις απαιτήσεις των πελατών τους.

“Πότε θα πέσουν οι τιμές;”

Όλα αυτά επηρεάζουν τον πλέον σημαντικό παράγοντα στην επιλογή κατοικίας, την τιμή, που από εφέτος μπορεί να ξεκινήσει να υποχωρεί αισθητά, τάση που ήδη διαφαίνεται στην αγορά. Τι είναι, όμως, αυτό που θα αλλάξει τη συμπεριφορά των κατασκευαστών φέτος, σε σχέση με πέρυσι;

Κατ’ αρχήν, το γεγονός ότι η ρευστότητα έχει περιοριστεί σημαντικά για αυτούς, Οι δανεισμένοι δεν μπορούν να εξυπηρετήσουν τα δάνειά τους, ενώ όσοι δεν είναι εκτεθειμένοι σε δανεισμό δεν έχουν πλέον άλλο ρευστό για να συντηρήσουν την επιχείρησή τους. Υπό αυτές τις συνθήκες, αναγκάζονται να κάνουν στροφή 180 μοιρών στην εμπορική τους πολιτική: γενναίες εκπτώσεις (που φτάνουν εύκολα το 20%, ειδικά αν τα χρήματα είναι απολύτου μετρητοίς) και πλήθος προσφορών σε ό,τι αφορά τις θέσεις στάθμευσης και τις αποθήκες –που δίνονται πλέον δωρεάν–, αλλά και τις παροχές ηλεκτρικού και νερού, τις οποίες δεν χρεώνουν. Επιπλέον, για τους πελάτες που δεν μπορούν να πληρώσουν όλο το ποσό εφάπαξ, κάνουν ακόμα και ευκολίες πληρωμής.

Τα ενοίκια

Οι εξελίξεις στην οικοδομή και στη συμπεριφορά κατασκευαστών και αγοραστών έχουν άμεσο αντίκτυπο στην πορεία και του έτερου τμήματος της αγοράς ακινήτων, που ακούει στο όνομα «ενοίκια». Εδώ, καταγράφονται τα εξής χαρακτηριστικά:

Η αδυναμία ή η αναβολή αγοράς ακινήτου έχει στρέψει πολλά νοικοκυριά στην επιλογή του ενοικίου. Λόγω έλλειψης ρευστότητας, η συντριπτική πλειοψηφία έχει εγκαταλείψει την κατεύθυνση «να δίνω σε δόση στεγαστικού όσα θα έδινα για ενοίκιο και θα μου μείνει και το σπίτι». Παράλληλα, η σημαντική συρρίκνωση του εισοδήματος πολλών νοικοκυριών που καταγράφεται φέτος οδηγεί πολλούς στην επιλογή μικρότερου σπιτιού. Έτσι, τα ενοίκια διαμερισμάτων έως 80 τετραγωνικά μέτρα παραμένουν αμετάβλητα, στα περυσινά επίπεδα (χωρίς να λείπουν και οι αυξητικές τάσεις σε πολλές περιοχές), ενώ αισθητή είναι η πτώση στα ενοίκια σπιτιών άνω των 120 τ.μ., καθώς η ζήτηση για τέτοια ακίνητα είναι πλέον πολύ περιορισμένη.

Χαρακτηριστικό είναι το παράδειγμα που περιγράφει μεσίτης στο «Κ»: για διαμέρισμα 210 τ.μ. στη Βούλα, ο ιδιοκτήτης ζητούσε αρχικά ενοίκιο 2.000 ευρώ. Τελικά, και αφού έμεινε για περισσότερο από οκτώ μήνες αδιάθετο, νοικιάστηκε στα 1.300 ευρώ, δηλαδή με έκπτωση 35%.

ΠΗΓΗ:capital.gr