Τα 30 «οχυρά» της κτηματαγοράς

Tου Βασίλη Σ. Κανέλλη

Σ υνολικά 30 περιοχές στην Ελλάδα είναι αυτές όπου οι ιδιοκτήτες δεν πρέπει να ανησυχούν για την αξία των ακινήτων τους, καθώς η πτώση κινείται σε λογικά επίπεδα. Πρόκειται κυρίως για περιοχές του κέντρου της Αθήνας, στις οποίες τα διαμερίσματα σημείωσαν το 2009 αυξήσεις στις τιμές τους, ενώ και φέτος, παρά τις λίγες αγοραπωλησίες, καταγράφονται ελαφρές μειώσεις κάτω από 5%.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της έρευνας του ΙΟΒΕ, αλλά και τις προβλέψεις κτηματομεσιτικών γραφείων, οι γειτονιές που βρίσκονται στο... πράσινο, με αυξήσεις που κινήθηκαν κατά μέσο όρο πέρυσι στο 7,2%, είναι τα παλαιά Ανάκτορα, το εμπορικό τρίγωνο, το Σύνταγμα, το Κολωνάκι, ο Λυκαβηττός, η Νεάπολη, η Πλατεία Μαβίλη, η περιοχή του Μακρυγιάννη κάτω από την Ακρόπολη, το Μετς, το Αλσος Παγκρατίου, η Πλάκα, του Ψυρρή και το Μοναστηράκι. Επαρχία
Στην περιφέρεια, η Θεσσαλονίκη και οι νομοί Λέσβου, Σάμου, Χίου, Δωδεκανήσων, Κυκλάδων, Ημαθίας, Κιλκίς, Πέλλης, Πιερίας, Σερρών και Χαλκιδικής είδαν τα ακίνητά τους να ακριβαίνουν μέσα στην κρίση, σε οριακές, ωστόσο, τιμές, από 0,8% έως 4,7% κατά μέσο όρο. Οσο για φέτος, υπάρχουν ορισμένες γειτονιές, κατά κύριο λόγο ακριβές, οι οποίες καταγράφουν μειώσεις των τιμών, που, ωστόσο, δεν πρέπει να προβληματίζουν αφού είναι σε μικρά ποσοστά.
Τα 30 «οχυρά» της κτηματαγοράς

Για παράδειγμα, Καλλιθέα, Ταύρος, Αγ. Ιωάννης Ρέντη, Μοσχάτο υποχώρησαν κατά 1% το α’ τετράμηνο 2010. Αξιοσημείωτο είναι, επίσης, το γεγονός ότι σε περιοχές της Ανατολικής Αττικής, όπως ο Γέρακας, η Ανθούσα, τα Γλυκά Νερά, η Παλλήνη, καταγράφεται οριακή αύξηση της τάξης του 0,9%, έπειτα από μία έντονα πτωτική χρονιά πέρυσι. Οι ειδικοί εκτιμούν ότι πιθανότατα η πτωτική τάση «έπιασε ταβάνι» και επικρατούν σταθεροποιητικές τάσεις.

Θα πρέπει, πάντως, να σημειωθεί ότι οι τιμές αφορούν τις εκτιμήσεις που δίνουν οι τράπεζες για τη λήψη στεγαστικού δανείου ή την αναχρηματοδότηση παλαιών δανείων. Στην πλειονότητά τους οι ιδιοκτήτες (κατασκευαστές και ιδιώτες) ρίχνουν πολύ περισσότερο τις τιμές κατά τη διάρκεια των παζαριών. Εχουν καταγραφεί και μειώσεις έως 20%, οι οποίες δεν περνούν στα στοιχεία του ΙΟΒΕ, αλλά ούτε και της Τράπεζας της Ελλάδος, ενώ και στα συμβολαιογραφικά γραφεία οι αναγραφόμενες τιμές είναι οι αντικειμενικές κι όχι οι τελικές που συμφωνούν πωλητές και αγοραστές.

Ετσι, για παράδειγμα, στον Γέρακα, εξαιτίας της υπερβάλλουσας προσφοράς, οι εκπτώσεις είναι σημαντικές και οι ευκαιρίες ακόμη περισσότερες. Ωστόσο, η οριακή αύξηση που καταγράφει το ΙΟΒΕ δείχνει μία τάση να κρατηθούν οι τιμές στα σημερινά επίπεδα, να μην υπάρξει δηλαδή περαιτέρω διολίσθηση.

Γιατί αντέχουν
Κάνοντας μια ανάλυση των ομάδων περιοχών που αντέχουν στη μεγάλη κρίση θα πρέπει να σημειωθούν τα εξής:

1 Κέντρο της Αθήνας. Η περσινή αύξηση αποδίδεται κατά κύριο λόγο στη μειωμένη προσφορά νέων διαμερισμάτων λόγω έλλειψης οικοπέδων. Ετσι, οι κατασκευαστές κρατούν ψηλά τις τιμές και τις αυξάνουν ανάλογα με τη ζήτηση που έχουν. Βέβαια, αυτό αφορά στα καινούργια σπίτια. καθώς στα παλαιά, δηλαδή 20 ετών και πάνω, η ανοδική τάση τροφοδοτείται από τη ζήτηση από πλευράς οικονομικών μεταναστών οι οποίοι αγοράζουν διαμερίσματα και τα ανακαινίζουν. Υπάρχουν, πάντως, και ορισμένα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά κάθε περιοχής.

Από το Σύνταγμα μέχρι τα Κολωνάκι και τα Ανάκτορα πολλά ακίνητα είναι μοναδικά, οι αγοραπωλησίες είναι ελάχιστες γιατί απλά κανείς δεν πουλά, ενώ οι τιμές έχουν ξεφύγει από τα όρια.

Στην περιοχή του Προεδρικού Μεγάρου με θέα στον Εθνικό Κήπο έχουν πουληθεί διαμερίσματα πάνω από 30.000 ευρώ το τ.μ., ενώ στο Κολωνάκι ότι καινούργιο υπάρχει ξεπερνά τα 10.000 ευρώ/τ.μ. Ανάλογη εικόνα και στου Μακρυγιάννη, εκεί όπου κάποιος πληρώνει τη θέα στον Ιερό Βράχο και τη γενικότερη αναβάθμιση της περιοχής με την έλευση του Μουσείου. Χωρίς? τιμή είναι τα σπίτια στη Δ. Αρεοπαγίτου, ενώ πιο καλές είναι οι τιμές στο Κουκάκι. Επίσης, και η Πλάκα πρόκειται ουσιαστικά για «άβατο» για τους κοινούς θνητούς, διότι τα σπίτια που πωλούνται βγαίνουν σε πλειστηριασμό. Τέλος, η περιοχή του Μετς και το άλσος Παγκρατίου έχουν τα τελευταία χρόνια «απογειωθεί» και δεν φοβούνται ούτε την κρίση -με τιμές που ξεπερνούν τα 3.500 ευρώ/τ.μ. ή ακόμη και περισσότερο για τα πολύ προνομιούχα διαμερίσματα.

2 Οι ακριβές περιοχές των βορείων προαστίων, όπως η Φιλοθέη και το Ψυχικό, είδαν τις τιμές να αντέχουν στις πιέσεις της κρίσης. Ο βασικός λόγος είναι ότι πρόκειται για «ιδιαίτερες» γειτονιές στις οποίες όταν κάποιος αποφασίσει να πουλήσει δεν το κάνει επειδή έχει ανάγκη από χρήματα, επομένως δεν ξεπουλά. Επίσης, οι αγοραστές είναι υψηλού οικονομικού επιπέδου και δίνουν όσο όσο εάν θέλουν να μείνουν εκεί.

Τέλος, δεν κτίζονται πια οικοδομές, οπότε δεν υπάρχει προσφορά, με αποτέλεσμα τα καινούργια σπίτια να πωλούνται πάνω από 6.000 ευρώ/τ.μ. και να φτάνουν τις 15.000 ευρώ/τ.μ.

3 Στις υπόλοιπες περιοχές της Ελλάδας που κράτησαν άμυνα πέρυσι και συνεχίζουν φέτος θα πρέπει να τονιστεί ότι είναι κυρίως νησιά με πολλούς μόνιμους κατοίκους και αρκετό τουρισμό, οπότε υπάρχει πάντα πελατεία στην κτηματαγορά. Είναι, επίσης, νομοί όπου μετά το 2004 δεν καταγράφηκε εκρηκτική αύξηση της οικοδόμησης, επομένως η προσφορά κρατήθηκε σε κανονικά επίπεδα.

Οι εργολάβοι δεν πιέζονται να πουλήσουν, αφού δεν έχουν μεγάλο απόθεμα, ενώ υπάρχει πάντα ικανοποιητικό ενδιαφέρον των αγοραστών για διαμερίσματα που δεν πωλούνται πανάκριβα και έχουν κρατήσει τις τιμές στα επίπεδα κάτω των 2.000 ευρώ/τ.μ.

Τα ακριβά
Κύριο χαρακτηριστικό των ακριβών προαστίων της Αθήνας είναι τα μεγάλα σπίτια, διαμερίσματα και μονοκατοικίες. Για παράδειγμα, σε Φιλοθέη και Ψυχικό το μέσο ακίνητο είναι στα 175 τ.μ. όταν στις πιο λαϊκές συνοικίες, όπως στο Παγκράτι και τους Αμπελόκηπους, δεν ξεπερνά τα 77 τ.μ. Για το λόγο αυτό οι αγοραπωλησίες διαφέρουν ανά περιοχή ως προς το ύψος τους.

Η πώληση διαμερίσματος 150 τ.μ. στο Ψυχικό γίνεται στα επίπεδα των 800 χιλιάδων ευρώ και πάνω, ενώ αντίστοιχο διαμέρισμα στο Παγκράτι πωλείται τρεις φορές πιο κάτω.

Πρόσκαιρη αναζωπύρωση λόγω αντικειμενικών
Ανάκαμψη από τα μέσα του 2012

Δεν βλέπουν φως στο τούνελ της κτηματαγοράς οι ειδικοί, οι οποίοι επισημαίνουν ότι ακόμη και μία πρόσκαιρη ανάκαμψη εξαιτίας της επικείμενης αύξησης των αντικειμενικών αξιών δε θα φέρει ισορροπία στην αγορά. Μάλιστα, πολλοί δε διστάζουν να προβλέψουν έξοδο από την κρίση και αναζωπύρωση του ενδιαφέροντος μετά από δύο χρόνια, δηλαδή από το β’ εξάμηνο του 2012.

Η συσσώρευση υποψήφιων αγοραστών την τελευταία τριετία, οι ελπίδες για ανάκαμψη της ελληνικής οικονομίας σε 2 - 3 χρόνια, αλλά και οι ευκαιρίες που δημιουργούνται εξαιτίας της υποχώρησης των τιμών είναι οι τρεις βασικοί λόγοι για την ανάκαμψη, όποτε αυτή έλθει. Αυτό, πάντως, που εκτιμούν μεσίτες και κατασκευαστές είναι ότι τους επόμενους μήνες θα γίνουν αγοραπωλησίες ακινήτων επειδή κάποιοι θα σπεύσουν να προλάβουν την αύξηση των αντικειμενικών αξιών, η οποία θα συμπαρασύρει φόρους και τέλη. Κυρίως θα υπάρξουν συμφωνίες στις ακριβές περιοχές όπου το κόστος είναι μεγάλο, αλλά και σε πολλές φθηνές όπου αναμένεται να γίνουν αναπροσαρμογές των αξιών πάνω από 80%-100%.

Όμως, η έλλειψη χρημάτων, οι κλειστές κάνουλες των τραπεζών και -το κυριότερο- η κακή ψυχολογία των πολιτών σε ό,τι αφορά το οικονομικό τους μέλλον βάζουν «φρένο» στην ανάκαμψη.

Γι’ αυτό και οι ειδικοί δεν περιμένουν σε καμία περίπτωση οι αγοραπωλησίες να ξεπεράσουν τις 50.000 - 60.000 πανελλαδικά.

ΠΗΓΗ:imerisia.gr