Ακίνητα: Εισροές μαμούθ από το εξωτερικό – Η σύγκριση ελληνικών και ευρωπαϊκών ΑΕΕΑΠ, τα οφέλη, οι κίνδυνοι, το free float

Κατά το 1ο εξάμηνο του 2023 εισέρρευσαν από το εξωτερικό στην ελληνική αγορά ακινήτων 1,1 δισ. ευρώ (+ 39,5% σε ετήσιο επίπεδο), ενώ κατά το 2ο τρίμηνο ο ρυθμός αύξησης σημείωσε επιτάχυνση (+46,2%), με τις επενδύσεις να ανέρχονται σε 605,8 εκατ. ευρώ. Οι λόγοι για τη διατήρηση και το 2023 του επενδυτικού ενδιαφέροντος από το εξωτερικό είναι το έλλειμμα αποθέματος επαγγελματικών ακίνητων συμβατών με κριτήρια ESG και η ζήτηση αυτών από εταιρικούς μισθωτές, η απήχηση των

καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης, η ζήτηση για άδειες παραμονής μέσω του προγράμματος «χρυσή βίζα», αλλά και το γεγονός ότι τα ακίνητα στην Ελλάδα είναι αισθητά φθηνότερα σε σχέση με τα αντίστοιχα του εξωτερικού.

Αυτά αναφέρονται, μεταξύ άλλων, σε σχετική ανάλυση της Εθνικής Χρηματιστηριακής για τον τομέα Ακινήτων και Ανώνυμων Εταιρειών Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας (ΑΕΕΑΠ) στην Ελλάδα.

Τα αμυντικά χαρακτηριστικά των ακινήτων σε συνδυασμό με την αποστροφή των επενδυτών προς το ρίσκο λόγω της τρέχουσας αβεβαιότητας αλλά και η ζήτηση για ακίνητα υψηλής ποιότητας, ενισχύουν την ελκυστικότητά του κλάδου όχι μόνο ως μέσο δημιουργίας αξίας αλλά και ως επενδυτικό καταφύγιο. Στις βραχυπρόθεσμες παραμέτρους που είναι πιθανόν να επηρεάσουν αρνητικά τον κλάδο η χρηματιστηριακή βάζει την αύξηση στο ενεργειακό καθώς και το κατασκευαστικό κόστος, τη γεωπολιτική αβεβαιότητα η οποία εκτιμάται ότι θα μπορούσε να καθυστερήσει ή και να οδηγήσει σε στάση αναμονής την επενδυτική δραστηριότητα, τον κύκλο πιο σφιχτής νομισματικής πολιτικής με την άνοδο των επιτοκίων που εφαρμόζουν οι κεντρικές τράπεζες.

Σύγκριση της ελληνικής με την ευρωπαϊκή αγορά ακινήτων

Όπως σημειώνεται, η Ελλάδα παρουσιάζει υψηλά μισθώματα / τ.μ. / μήνα και υψηλότερες αποδόσεις σε όλες τις κατηγορίες ακίνητων σε σχέση με τις αγορές της Ευρώπης (εκτός Μ. Βρετανίας). Η χρηματιστηριακή βλέπει θετικές προοπτικές για την ελληνική αγορά ακινήτων. Οι υψηλότερες αποδόσεις των ελληνικών ακινήτων συγκριτικά με την ευρωπαϊκή αγορά προσελκύουν επενδυτικές ροές στον κλάδο, ενώ μέσο-μακροπρόθεσμα η περαιτέρω βελτίωση του μακροοικονομικού προφίλ της χώρας σε συνδυασμό με την πολιτική σταθερότητα αναμένεται να ενισχύσουν περαιτέρω τις προοπτικές της ελληνικής αγοράς ακινήτων και να οδηγήσουν σε τροχιά σύγκλισης τις αποδόσεις των ελληνικών ακινήτων με τις αντίστοιχες των ευρωπαϊκών (mean reversion).

Ακίνητα vs Ομόλογα

Καθώς τα επενδυτικά ακίνητα έχουν προκαθορισμένες ταμιακές ροές στη διάρκεια του επενδυτικού ορίζοντα, οπότε και αυξημένη ορατότητα, το προφίλ τους προσομοιάζει τα κρατικά ομόλογα. Το spread της απόδοσης των ελληνικών ακινήτων έναντι της απόδοσης του 10-ετούς ομολόγου Ελληνικού Δημοσίου παραμένει αισθητά υψηλότερο συγκριτικά με το αντίστοιχο spread στην Γαλλία, Γερμανία και Μ. Βρετανία. Συμπερασματικά, τα ελληνικά ακίνητα παρουσιάζουν premium απόδοσης σε σχέση με τα ευρωπαϊκά χωρίς όμως την ανάληψη premium ρίσκου για τους λόγους που προαναφέραμε (πολιτική σταθερότητα, μακροοικονομική συνέπεια, τροχιά σύγκλησης με την ΕΕ κ.α.).

Ελλάδα – Ευρώπη

Η Αθήνα παρουσιάζει σημαντικά υψηλότερες αποδόσεις σε όλες τις κατηγορίες ακίνητων σε σχέση με τις αγορές της Ευρώπης. Η υπεραπόδοση των Ελληνικών ακινήτων (Αθήνα) κυμαίνεται από 132 μονάδες βάσης μέχρι 227 μ.β. έναντι των Ευρωπαϊκών, ενώ έναντι των πιο ώριμων Ευρωπαϊκών αγορών (Λονδίνο, Παρίσι, Φρανκφούρτη), η υπεραπόδοση κυμαίνεται από 224 μ.β. μέχρι 246 μ.β. Στην Αθήνα η μικτή απόδοση είναι στο 6,31%, ενώ σε Λονδίνο, Παρίσι, Φρανκφούρτη στο 4% ή οριακά χαμηλότερα.

insider.gr/real-estate