Αποκαλύψεις τραπεζιτών – Οι πλειστηριασμοί ακινήτων δεν είναι ο ορθός τρόπος για να αντιμετωπιστεί το πρόβλημα

Κατά των πλειστηριασμών ακινήτων πρώτης κατοικίας και υπέρ των ειδικών ρυθμίσεων τάσσονται κορυφαίοι έλληνες τραπεζίτες οι οποίοι τουλάχιστον εντυπωσιάζουν και εκπλήσσουν με τις θέσεις τους.

Η καλλιεργηθείσα άποψη ότι πίσω από
τους πλειστηριασμούς βρίσκονται….οι κακοί… τραπεζίτες δεν έχει βάση.
Κορυφαίος έλληνας τραπεζίτης ίσως ο εμπειρότερος στα θέματα στεγαστικής πίστης στην Ελλάδα, μας καταθέτει μια άκρως αποκαλυπτική άποψη για το φλέγον ζήτημα των πλειστηριασμών.
«Οι τράπεζες συνολικά δεν είναι υπέρ των πλειστηριασμών.
Δεν μπορεί ο τραπεζικός κλάδος να μετεξελιχθεί σε διαχειριστή χιλιάδων ακινήτων.
Σύμφωνα με την άποψη μου για να βρούμε μια λύση σε ένα πρόβλημα που υφίσταται καθώς σε σύνολο 72 δισεκ. ευρώ στεγαστικών δανείων περίπου 17 δισεκ. αντιμετωπίζουν πρόβλημα αφορά δηλαδή 170-180 χιλιάδες ακίνητα, χρειάζεται να ανατρέξουμε στην τραπεζική γνώση.

Ο δείκτης που καθορίζει την σχέση του χορηγούμενου δανείου με την εμπορική αξία του ακινήτου που η τράπεζα υποθηκεύει ως εγγύηση είναι το loan to value ή LTV δηλαδή σχέση δανείου προς αξία του ακινήτου.
Έως το 2006 οι ελληνικές τράπεζες είχαν χορηγήσει συνολικά 43-45 δισεκ. ευρώ στεγαστικά δάνεια σε σύνολο 72 δισεκ. ευρώ.
Στα δάνεια αυτά η σχέση δανείων προς αξία δηλαδή loan to value είναι πολύ υψηλή καθώς περιλαμβάνονται και οι αποπληρωμές.

Π.χ. ένας δανειολήπτης που είχε συνάψει δάνειο 200 χιλιάδων ευρώ το 2005 για 20 χρόνια έχει πληρώσει μαζί με τόκους 95-100 χιλιάδες ευρώ σχεδόν το μισό δάνειο.
Από το 2009 και έως σήμερα χορηγήθηκαν συνολικά επιπλέον 15-17 δισεκ φθάνοντας στην κορύφωση τους τον Αύγουστο και Δεκέμβριο του 2010 στα 81 δισεκ για να υποχωρήσουν τον Ιούνιο του 2013 στα 72 δισεκ.
Η μείωση οφείλεται στο γεγονός ότι οι αποπληρωμές ήταν περισσότερες συγκριτικά με τα χορηγούμενα νέα στεγαστικά δάνεια και τα συνολικά υπόλοιπα των στεγαστικών δανείων μειώνονται.

Τα αναφέρω όλα αυτά κυρίως γιατί θέλω να καταδείξω ότι δεν έχει κανένα νόημα να κατασχέσουμε σπίτια, διαμερίσματα, ακίνητα σε δάνεια που ενώ έχει πληρωθεί το 30% το 40% ή 50% του δανείου πλέον δεν μπορεί να αποπληρωθεί λόγω κρίσης.
Συν τοις άλλοις ακόμη και αν αποκτούσαν οι τράπεζες 30 χιλιάδες ακίνητα θα προκαλούσαν μεγάλη ζημία στην κτηματαγορά λόγω μεγάλης προσφοράς.
Θα υποχωρούσαν οι τιμές των ακινήτων και οι τράπεζες θα υποχρεώνονταν να επανατιμολογήσουν τα collaterals τους.

Π.χ. σε ένα δάνειο 100 ευρώ που αντιστοιχεί ακίνητο εμπορικής αξίας 100 ευρώ αν αυτό κατασχεθεί και μέσω της διαδικασίας πώλησης πιεστούν οι τιμές π.χ. στο 70% ή 60% η τράπεζα θα χάσει αν δεν έχουν καταβληθεί για χρόνια δόσεις για να μειωθεί το κεφάλαιο που χρωστάει ο κάθε δανειολήπτης.
Κατά την δική μου άποψη αυτό που έχει αξία δεν είναι οι πλειστηριασμοί που θα οδηγήσουν σε αδιέξοδο, πολίτες, κτηματαγορά και τράπεζες.
Η ορθή λύση είναι οι ρυθμίσεις.
Όμως δεν μπορεί όλοι να τύχουν των ίδιων ρυθμίσεων.
Ένας δανειολήπτης που πληρώνει κανονικά τις δόσεις του στεγαστικού του δανείου για 10 χρόνια και αδυνατεί να αποπληρώσει την τρέχουσα περίοδο του δίνει μια πρόσθετη 10ετή περίοδο χάριτος.
Δανειολήπτης όμως που ενώ έχει εισοδήματα, εμφανίζεται ανήμπορος να πληρώσει το στεγαστικό του δάνειο δεν μπορεί να τύχει ευνοϊκής μεταχείρισης»

Το ερώτημα είναι πολύ ενδιαφέροντα όλα αυτά αλλά πως θα ξεχωρίσουν οι καλοί και ασυνεπείς από τους κακούς και ασυνεπείς δανειολήπτες;
Την απάντηση μας την δίνει άλλο κορυφαίο τραπεζικό στέλεχος πολύ μεγάλης εν δυνάμει ιδιωτικής τράπεζας.
«Καλώς ή κακώς οι πλειστηριασμοί αν προχωρήσουν ως λύση θα αφορούν ελάχιστους.
Οι πλειστηριασμοί αποτελούν ένα μηχανισμό φόβητρου ένα μηχανισμό που θα αποκαλύψει ποιοι δανειολήπτες δεν έχουν πραγματικά και αδυνατούν να καλύψουν τις υποχρεώσεις τους και ποιοι ενώ έχουν ποιούν την νήσσα εκμεταλλευόμενοι παράθυρα νόμων και άλλα τινά»

Ο πλειστηριασμός μπορεί να λειτουργήσει ως φόβητρο κατά τους τραπεζίτες αλλά το ερώτημα που ετέθη πλειστηριασμοί ή χρεοκοπία τραπεζών έχει λογική βάση;

Εμπειρότατο τραπεζικό στέλεχος με σημαντικές οικονομικές γνώσεις δηλώνει ότι «οι τράπεζες δεν κινδυνεύουν να χρεοκοπήσουν αν δεν υλοποιηθούν πλειστηριασμοί, δεν έχει βάση αυτό το επιχείρημα.

Η Blackrock στο χειρότερο σενάριο θα προβλέπει ότι οι τράπεζες θα υποστούν πρόσθετη κεφαλαιακή ζημία έως 5 δισεκ. ευρώ αλλά οι τράπεζες δεν θα χρεοκοπήσουν από τα 5 δισεκ. ευρώ»

Κεφαλαιακή δομή τραπεζών και σύνθεση δανείων

Οι ελληνικές τράπεζες ανακεφαλαιοποιήθηκαν πρόσφατα μαζί με τις παρελθούσες προνομιούχες μετοχές έχουν λάβει βοήθεια 31 δισεκ. ευρώ συμπεριλαμβανομένης και της ιδιωτικής συμμετοχής.
Στην Ελλάδα έχουν χορηγηθεί 223 δισεκ. ευρώ δάνεια εκ των οποίων 72 δισεκ. στεγαστικά, 29,3 δισεκ. ευρώ καταναλωτικά εκ των οποίων κάρτες 6 δισεκ. ευρώ.
Τα επιχειρηματικά φθάνουν τα 106 δισεκ. ευρώ εκ των οποίων μικρομεσαίων επιχειρήσεων 38 δισεκ. ευρώ, ατομικές επιχειρήσεις και επαγγελματικά δάνεια 13,3 δισεκ.
Οι ελληνικές τράπεζες έως σήμερα έχουν διενεργήσει προβλέψεις για επισφαλή δάνεια σε ποσοστό 29% με 30% δηλαδή 66 δισεκ. ευρώ.

Από τα στεγαστικά δάνεια συνολικού ύψους 72 δισεκ. ευρώ  περίπου 17 δισεκ. ευρώ εμφανίζουν προβλήματα που αντιστοιχούν σε 285 χιλιάδες δάνεια και δανειολήπτες.
Ο σκληρός πυρήνας των προβλημάτων εστιάζεται σε 170-180 χιλιάδες ακίνητα.

Στα στεγαστικά δάνεια όπως και σε κάθε δάνειο προς φυσικό πρόσωπο μετά την πάροδο 3 συναπτών μηνών μη καταβολής των δόσεων θεωρείται άμεσα καταβλητέο και απαιτητό όλο το ποσό του δανείου.

Στα επιχειρηματικά δάνεια έχει οριοθετηθεί το 6μηνο υπό προϋποθέσεις.

Η ΤτΕ σε συνεργασία με την Blackrock θα επικαιροποιήσει τις εκτιμήσεις για τα προβληματικά δάνεια στο ελληνικό τραπεζικό σύστημα, υιοθετώντας ένα ακόμη πιο αυστηρό μοντέλο.
Με βάση την ΤτΕ το ανώτερο που μπορεί να προκύψει σε κεφαλαιακές ζημίες είναι έως 5 δισεκ. ευρώ τα οποία οι τράπεζες σε μεγάλο βαθμό θα μπορούσαν να καλύψουν με ίδια μέσα.

Δηλαδή η ΤτΕ και η Blackrock αλλά και το ΤΧΣ που είναι ο βασικός μέτοχος όλων των συστημικών τραπεζών θεωρούν ότι τα νέα stress tests θα είναι διαχειρίσιμα.
Ταυτόχρονα οι ελληνικές τράπεζες με τα 68 δισεκ. ευρώ προβληματικών δανείων και των υψηλών προβλέψεων που έχουν πραγματοποιήσει έχουν καλύψει σε συντριπτικό βαθμό τον κύριο όγκο των ζημιών στο σύστημα.
Από αυτά τα 68 δισεκ. καλύπτονται σε σχεδόν καθολικό βαθμό οι προβλέψεις για τα επισφαλή στεγαστικά δάνεια που φέρουν παράλληλα και ως εγγύηση ακίνητο.
Άρα οι τράπεζες έχουν εγγράψει την ζημία.

Πέτρος Λεωτσάκος
www.bankingnews.gr