Ακίνητα: Άκυρες οι μεταβιβάσεις που έγιναν τους τελευταίους 12 μήνες με μετρητά

Όλες οι μεταβιβάσεις ακινήτων που πραγματοποιήθηκαν από τις 11 Δεκεμβρίου 2023 και έπειτα – ημερομηνία κατά την οποία τέθηκε σε ισχύ η πλήρης απαγόρευση χρήσης μετρητών για την εξόφληση τιμήματος κατά τη σύνταξη συμβολαιογραφικών πράξεων – μπαίνουν στο στόχαστρο της ΑΑΔΕ.

Οποιαδήποτε συμβόλαια (ή ιδιωτικά συμφωνητικά) που αναφέρονται σε καταβολή τιμήματος, ολική ή μερική, σε μετρητά (ακόμη κι αν αφορά συμβολαιογραφικά έγγραφα που είχαν συνταχθεί πριν από την 11η Δεκεμβρίου 2023) θεωρούνται αυτοδικαίως άκυρα και δεν μπορούν να μεταγραφούν ούτε να παράγουν έννομα αποτελέσματα.

Οι κυρώσεις είναι αυστηρές: επιβάλλεται πρόστιμο ίσο με 10% του ποσού που δεν εξοφλήθηκε μέσω τραπεζικού μέσου, με κατώτατο όριο 10.000 ευρώ και ανώτατο 500.000 ευρώ για κάθε παράβαση.

Οι εξαιρέσεις

Ωστόσο, η εγκύκλιος της ΑΑΔΕ προβλέπει εξαίρεση για περιπτώσεις συμβολαίων που συντάσσονται μετά την 11η Δεκεμβρίου 2023, αλλά σε εκτέλεση προσυμφώνων που είχαν υπογραφεί πριν από αυτήν την ημερομηνία. Στις περιπτώσεις αυτές, επιτρέπεται η καταβολή του τιμήματος με μετρητά, υπό την προϋπόθεση ότι τα ποσά καταβλήθηκαν στο πλαίσιο των όρων του προσυμφώνου.

Παράδειγμα 1: Στις 4/9/2023 υπογράφηκε συμβόλαιο με όρο διαλυτικής αίρεσης, σύμφωνα με τον οποίο η κυριότητα του ακινήτου θα επιστρεφόταν στον πωλητή αν το τίμημα δεν εξοφλείτο έως τις 26/1/2024. Κατά την υπογραφή καταβλήθηκε το 50% του τιμήματος με μετρητά, ενώ το υπόλοιπο εξοφλήθηκε στις 26/1/2024 μέσω τραπεζικού μέσου. Στις 1/2/2024 συντάχθηκε πράξη εξόφλησης και άρσης της διαλυτικής αίρεσης. Η διαδικασία είναι σύμφωνη με τη νομοθεσία, καθώς η καταβολή μετρητών έγινε πριν την 11/12/2023.

Παράδειγμα 2: Στις 2/11/2023 καταβλήθηκε προκαταβολή μετρητών για την αγορά ακινήτου και υπογράφηκε σχετικό ιδιωτικό συμφωνητικό. Στις 24/1/2024 υπεγράφη το οριστικό συμβόλαιο και το υπόλοιπο τίμημα εξοφλήθηκε με τραπεζικό έμβασμα. Το συμβόλαιο είναι νόμιμο, καθώς η προκαταβολή μετρητών πραγματοποιήθηκε πριν την έναρξη ισχύος του μέτρου.

Παράδειγμα 3: Στις 20/9/2023 υπογράφηκε συμβόλαιο πώλησης ακινήτου με συμφωνημένο τίμημα 40.000 ευρώ. Καταβλήθηκαν 20.000 ευρώ με μετρητά κατά την υπογραφή, ενώ το υπόλοιπο εξοφλήθηκε σε δύο δόσεις με μετρητά πριν την 31/10/2023. Στις 22/2/2024 συντάχθηκε πράξη εξόφλησης, η οποία είναι σύμφωνη με τη νομοθεσία καθώς αφορά σε πληρωμές που έγιναν πριν την 11/12/2023.

Παράδειγμα 4: Στις 23/10/2023 υπογράφηκε προσύμφωνο για την πώληση ακινήτου. Στις 6/2/2024 υπεγράφη το οριστικό συμβόλαιο και το τίμημα εξοφλήθηκε με μετρητά. Το συμβόλαιο είναι έγκυρο, καθώς πρόκειται για εκτέλεση προσυμφώνου που είχε συνταχθεί πριν από την 11/12/2023.